"三个不低于"是针对城市更新中产业空间流失问题提出的一套底线约束，已被多个城市写入城市更新单元规划与项目管理办法，核心是三条：其一，工业用地占比不低于更新前水平（不低于更新前70%）。更新单元内保留的工业、产业用地面积不得低于更新前的70%，防止工业用地在更新中被"变性"为住宅和商业。其二，规上企业回迁率不低于85%。更新前在该区域正常经营的规模以上企业，更新后应有不少于85%回迁或就近安置，防止优质企业流失。其三，产业基础设施投资占比不低于15%。更新项目总投资中用于标准厂房、货梯货道、配电、卸货平台、共享实验室、物流仓储等产业基础设施的投入不低于15%，防止"重楼宇、轻配套"。为什么必须守住这三条？因为产业空间一旦在规划阶段"变性"，之后很难逆转——土地用途改了、规划指标改了、楼盖起来了，制造业就再也回不来了。所以"三个不低于"本质上是在规划源头给产业空间"上保险"。如何守护产业空间，有四个可操作的落地动作：一是规划锁定，把工业用地占比、产业建筑面积底线直接写入更新单元规划（控规）作为强制性内容，任何调整须经原批准机关同意；二是台账管理，对更新单元内的企业、厂房建立"产业空间台账"，一企一档、动态更新，动迁前先锁定回迁名单；三是以"工业上楼"换容积率而不是压缩产业规模，产业空间紧张时通过提高产业容积率、建设高层标准厂房来增加容量，而不是把产业用地让给住宅商业；四是物业自持与限价出租，要求产业物业由平台公司统一持有、长期限价出租，防止二次炒作推高租金把企业"逼走"。对县域而言，产业空间是稀缺资源，一旦被"吃掉"很难重建。把"三个不低于"写进更新实施方案和土地出让条件，等于给县域产业留住了"底仓"，也为后续招商引资、税源培育留下了空间。出处：多地城市更新产业空间保护政策（含"三个不低于"考核指标）；深圳"工业上楼"计划相关文件。
汇泽万嘉 · 产业智库

这是《产业升级100问》的第 3 问（第 C2 章·城市更新）。想系统看 9 大章 99 个问题，点击进入百问百答总目录 →