城市更新有哪些政策红利与资金支持？

城市更新已经从"地方探索"上升为"国家行动"，政策红利密集释放，资金支持体系日趋完整。掌握这些政策，等于拿到了更新的"弹药库"。先看政策框架。国家层面，实施城市更新行动是"十四五"规划《纲要》明确的重大工程，住建部以"留改拆"并举、防止大拆大建划定底线；2024年5月，中办、国办《关于持续推进城市更新行动的意见》进一步明确推进方向；中央财政自2024年起设立城市更新示范专项，支持对象为地级及以上城市，通过竞争性评审遴选，首批15个示范城市包括上海、南京、杭州、武汉、成都、西安等。中央财政按区域给予定额补助：东部每城不超过8亿元、中部每城不超过10亿元、西部和直辖市每城不超过12亿元，重点支持地下管网更新改造、污水管网"厂网一体"、市政基础设施补短板、老旧片区更新改造。再看资金渠道，城市更新资金大体有四个来源。一是财政资金，包括中央补助（城市更新示范、老旧小区改造补助）、中央预算内投资（燃气、排水等老化管道专项）、地方政府专项债券——专项债是当前最主力的低成本资金，符合条件的更新项目可申报。二是政策性金融，其中城中村改造专项借款是重点——2023年12月，住建部等四部门印发方案设立城中村改造专项借款，由国家开发银行、农业发展银行发放，用于项目前期工作、征收补偿安置、安置住房及配套基础设施建设；2024年1月30日首批在广州落地，授信1426亿元、首笔发放15亿元，此后28个城市合计授信超9200亿元、涉及371个项目。专项借款以城市为单位统借统还，借款主体多为城投平台，专款专用、封闭管理。三是市场化资金，包括商业银行城市更新贷款、产业基金（如西安设立总规模100亿元的城市更新基金）、社会资本参与片区开发；随着公募REITs向保障性租赁住房、消费基础设施等领域扩围，城市更新项目"投建管退"的闭环正在打开。四是土地与经营收入。土地出让收入仍是重要来源，但必须清醒认识到，2024年全国土地出让收入约4.87万亿元、同比下降约16%，土地财政收缩是大趋势，城市更新必须加快从"卖地平衡"转向"产业运营平衡"。县域如何"够得着"这些红利？有四条实操路径：一是项目打包入库，把零散的管网、旧改、厂区更新项目打包成"项目包"，纳入省级城市更新项目库和专项债项目储备库，这是拿到低成本资金的前提；二是优先申报公益性强的品类，中央预算内投资重点支持管网、污水、环卫等"里子工程"，县域应把这类项目做深做实、优先申报；三是用好城中村改造专项借款，符合条件（纳入政策支持范围）的县域单元，可依托县级城投平台申请专项借款，封闭管理、专项使用；四是引入产业运营商做"现金流"，用租金、运营服务收入撬动银行贷款和产业基金，把政策资金的"一次输血"变成产业运营的"自我造血"。拿到钱之后，关键看会不会用。资金使用必须守三条纪律：一是专款专用、封闭管理。专项债、专项借款都要建立独立账户、专账核算，支出与项目一一对应，严禁挪用或"以贷养项目"，审计与绩效评价全程跟进；二是收益自平衡。专项债项目原则上要求项目自身收益覆盖还本付息，申报前就要把租金、运营收入、土地增值收益等还款来源测算清楚，宁可少报、不可虚报，防止"包装过度、逾期违约"；三是绩效导向。把资金绩效与产业税收、就业、回迁率、空置率挂钩，绩效差的项目调减后续资金支持，倒逼"钱花在刀刃上"。此外，县域还可以创新融资组合：对生态治理与更新片区打捆的项目，可探索EOD（生态环境导向的开发）模式，用环境治理带动的土地与产业收益反哺治理投入；对成规模的产业园区更新，可引入片区综合开发、特许经营等方式撬动社会资本；当产业园区运营成熟、现金流稳定后，还可借助公募REITs实现"投建管退"闭环，把沉淀的重资产变活。出处：财政部、住建部财办建〔2024〕24号文；住建部等四部门城中村改造专项借款工作方案；经济参考报2024年2月报道；2024年土地出让收入公开数据。