城市更新如何避免变成"房地产化"？

城市更新如何避免变成"房地产化"？

城市更新"房地产化"，是指更新被当成"二次房地产开发"：以拆为主、拆后建住宅、靠卖房回收资金、容积率失控、产业空间被挤占。这在许多城市都出现过，住建部建科〔2021〕63号文正是针对这一倾向出台的——文件明确，拆除建筑面积原则上不超过现状总建筑面积的20%、拆建比不大于2、就地就近安置率不低于50%、租金年度涨幅不超过5%，核心目的就是防止更新"变形走样"。避免房地产化，要建立四重约束机制：一是规模约束，严格执行"留改拆"底线，推行小规模、渐进式有机更新和微改造，严禁成片推倒重来；二是产业约束，更新单元内的产业用地占比、产业建筑面积必须达到底线（如"三个不低于"），住宅商业只能作为"肥肉"反哺产业，不能反客为主；三是资金约束，弱化对土地出让收入的依赖，将项目收益考核与产业税收、就业、回迁率挂钩，倒逼更新走产业运营路线；四是运营约束，要求一定比例的产业物业自持、限价出租、长期运营，防止"卖完就散、无人运营"。县域落实层面有三条具体做法：一是把产业空间占比、自持比例直接写入土地出让条件和更新实施方案，作为刚性约束；二是建立"更新项目体检"制度，定期评估更新项目是否偏离产业主线；三是对已出现的房地产化苗头坚决纠偏，宁可缓建、停建，也不让产业空间流失。要记住：城市更新的本质是"把空间变成产业载体"，一旦变成"卖房子"，就背离了更新的初衷，还会给县域留下产业空心化和债务风险的双重隐患。出处：住建部《关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知》（建科〔2021〕63号）；多地城市更新条例及更新单元规划管理办法。