城投如何搭建经营性资产与现金流？

经营性资产是城投市场化转型的物质基础——没有经营性资产，就没有经营性现金流；没有经营性现金流，市场化转型就是一句空话。搭建经营性资产的路径，可以归纳为“确权—分类—金融化—真运营”四步法。

第一步是存量盘点与确权。绝大多数县城的城投手里并不缺“家底”，缺的是把家底“确权、计量、入表”的能力。这一环节使用“确权八权”模型：把资产的所有权、使用权、经营权、收益权、处置权、质押权、数据权、知识产权等八类权属逐一厘清、评估、登记、入表，让“沉睡资产”变成“可计量、可交易、可抵押”的经营性资产。可以入账的资产清单非常具体：供水厂、污水厂、热力管网、停车场、充电桩、闲置厂房、园区物业、标准粮仓、冷链设施、林权、水域经营权、广告位、铁塔基站、公共数据。很多区县城投的第一笔经营性现金流，就是从“盘点”里捡回来的——比如把分散在各单位的停车位统一收归、确权、打包经营权再统一运营。

第二步是分类经营，构建三层现金流。第一层“稳定现金流型”：公用事业特许经营（BOT/TOT）、停车、广告、物业，现金流可预测，是发债、抵押、证券化的最佳标的。第二层“成长现金流型”：产业载体租金加股权投资回报，短期回报低但成长空间大，是“招投联动”的抓手。第三层“政策红利型”：城中村改造、保障性租赁住房、城市更新、“平急两用”设施、县域商业、充电基础设施、数据资产，政策资金密集，宜用专项债、政策性贷款、产业基金撬动。三类现金流组合在一起，城投才能回答评级机构与银行最关心的一个问题：你的钱从哪来、稳不稳、够不够覆盖到期债务。

第三步是资产金融化，把“重资产”变成“活资本”。一是公募REITs：产业园、仓储物流、保障性租赁住房、消费基础设施、水利、生态环保等赛道已经放开，成熟资产可“发REITs回收资金—再投新项目”，形成“投建管退”闭环。二是类REITs/ABS：把收费权、租金、特许经营权打包成资产证券化产品。三是特许经营权质押与收费权质押融资。四是专项债作资本金：专项债可用作项目资本金、比例上限已提至30%，再叠加产业基金，用“财政资金+市场资本”双轮撬动。五是数据资产入表融资：2024年1月1日财政部《企业数据资源相关会计处理暂行规定》施行后，数据资产可入表、可评估、可作质押物。

在操作节奏上，建议给“四步法”排一张时间表：前6个月完成盘点确权与评估入表，同步启动1—2个特许经营项目的运营招标；第6—18个月完成首批资产的证券化或质押融资，形成“资产—现金流—再融资”的正循环。现金流测算要“口径从严”：以经营净现金流与EBITDA为纲，测算利息保障倍数与现金流覆盖率，把“预期收益”与“既得收益”严格分开，防止把规划书上的数字当成可支配现金流。资产注入同样要防“注水”：坚持第三方独立评估，杜绝高估资产、虚增入表。

第四步是真运营。经营性资产最忌“包装性资产”——为达标而做关联交易、虚增收入，被监管与审计点名的案例并不少见。真运营的标尺是“三个不低于”导向：经营性收入占比、市场化现金流覆盖、非政府补助利润占比都要达到门槛。合肥建投投资京东方、苏州中新集团“园区运营+股权投资”双轮驱动，都是“真资产+真运营”的样本。对县域城投而言，从1—2个现金流明确的特许经营项目起步，把收入结构中的“代建回购+财政补贴”逐步替换为“经营收入+投资回报”，就是最务实的搭资之路。出处：财政部2024年全国国有土地出让收入数据；《企业数据资源相关会计处理暂行规定》（财会〔2023〕11号，2024年1月1日施行）；国家发改委关于基础设施公募REITs扩容、专项债用作资本金比例上限提高至30%的政策；国办发〔2025〕1号《关于促进政府投资基金高质量发展的指导意见》。